파주 '더운정' 미친 분양가인가 미래가치인가

오피스텔 / 최정석 기자 / 2021-11-27 17:48:21
초고층 대단지 랜드마크 내세워 고분양가에 '원성'
공급물량·금리인상 등 상황 따른 리스크 대비해야
▲힐스테이트더운정 견본주택 전경. (사진=투데이1)

 

최근 파주 운정신도시에 운정3지구가 포함되면서 공급이 활발히 진행되고 있어 주목을 받고 있다. 이런 기류에 아파트 744세대와 오피스텔(아파텔) 2669세대를 합친 3413세대 대규모의 단일 브랜드 타운이 들어서면서 관심이 집중됐다. 

 

이 단지는 역세권 등 다양한 프리미엄을 갖춘 '힐스테이트더운정'(이하 더운정)으로, 공식 분양에 앞서 전국적으로 열기가 뜨거웠다.

그런데 11월 26일 견본주택 개관에 따라 주택공급안이 공개되면서 많은 수요자들이 놀라고 있다.

'더운정'은 경의선 운정역 지척에 최고 49층으로 파주 최고층으로 가히 랜드마크 입지다. 그리고 시행사에서 홍보하는 그대로 메가타운, 패스트시티, 그린시티, 하이브리드, 하이엔드시티 등 생활이 편리한 5대 프리미엄이 있다.

하지만 이보다 중요한 분양가 발표를 보고 많은 수요자들이 말문이 막힐 정도의 분노를 느끼고 있다.

분양 이전에 3413세대가 전용면적 84~147㎡ 규모로 공급되는 사실을 듣고 주변 시세를 감안해 대략 8억 원대로 책정될 것 같다는 말들이 돌고 사실 그정도도 높은 편으로 짐작했다.

 

그런데 확정된 분양가를 보니 말 그대로 나왔고, 그에 더해 옵션이 모두 유상옵션으로 책정돼 가격이 더해졌다. 전용 84㎡ 고층의 경우 취득세도 4천만 원이 넘어 분양가, 유상옵션, 취득세를 모두 합치면 9억5000만 원을 상회한다.


이와 유사한 3개 블록에 전용 84~247㎡ 최고 42층 1976세대 규모로 지난 8월 분양한 일산 백마역 인근의 일산더샵엘로이(이하 엘로이)의 경우와 비교해도 당황스럽다.

 

당시 엘로이도 분양전에 8억 원대 말이 돌다가 실제 분양가는 7억 원대로 책정돼 상대적으로 저렴하다는 인상을 줬다.

 

사실상 지역 시세보다는 높은 분양가임에도 불구하고 심리적으로 싸다는 인식을 주는 마케팅 전략으로 무난히 완판을 기록하는 흥행을 보였다.

 

▲힐스테이트더운정 84㎡D타입 거실 모습. (사진=e주택전시관)


그런데 더운정은 거리상으로도 엘로이보다 서울에서 더 멀고, 경의중앙선 노선으로만 봐도 더운정이 위치한 운정역은 엘로이가 위치한 백마역보다 5개 역이나 더 가야 한다.

굳이 비교를 하자면 더운정이 엘로이보다 대단지, 스타필드 슬세권, 도로망 등 더 나은 장점은 있다. 이런 장점만 보면 조금 더 비싸더라도 입주하고 싶은 생각이 들 수도 있다.

 

하지만 금액적인 측면을 간과할 수는 없다. 더운정이 중도금 무이자라고는 하지만 주택담보대출 금리가 5~6%대로 올라간다면 상대적 부담도 생각해봐야 한다. 계약금도 곧바로 5% 납부하고 한달 후 추가 계약금 5%를 납부해야 하기에 결국 계약금은 10%를 납부하는 것으로 준비해야 한다. 분양가가 높기에 고층의 경우 한달만에 1억 원 가까이 마련해야 한다.


더운정 입지가 역세권으로 자랑하지만 인근 운정역은 경의중앙선으로 배차 간격만도 20분 정도한다. 서울지하철 3호선 연장도 계획돼 있지만 개통까지는 오랜 시간이 남아있다.

강남과 25분이면 연결된다고 홍보한 GTX(수도권 광역 급행철도)도 여러 여건으로 인해 2024년 하반기 개통이 유력하다. 운정역도 더운정과 인접한 운정역이 아니다. GTX 운정역은 운정3지구에 위치해 더운정에서 승용차로도 15분~20분 정도 소요된다.

 

더운정이 고분양가를 내세우지만 않았어도 그냥저냥 역세권으로 봐줄 수도 있다. 그런데 지금의 고분양가에서 역세권을 강조한다면 사기는 아니더라도 어불성설이라고는 할 수 있다.


더구나 더운정 지역 주변 시세를 보면 고분양가로 지적받는 것이 타당하다고 볼 수 있다. 더운정이 강조하는 프리미엄 중의 하나가 운정호수공원 그린시티지만 도보로 산책하기는 거리가 멀다.

반면 운정호수공원 바로 뒤에 위치해 조망권과 산책이 모두 가능한 롯데캐슬 전용 84㎡ 고층의 경우 6억 8000만 원선이다. 호수공원과 인접하고 운정역보다 한 정거장이 빠른 야당역 인근으로 정주여건이 더 좋은 캐슬앤칸타빌 전용 84㎡ 고층의 경우도 7억 원정도다.

따라서 주변시세에 비해 더운정이 신축 및 대단지 등 여러 프리미엄을 인정한다해도 고분양가는 지나치다고 할 수 있다.

▲힐스테이트더운정 84㎡A타입 주방 모습. (사진=e주택전시관)


더운정이 오피스텔이 아닌 아파텔이라고 해도 아파트는 아니다. 아파트와 오피스텔이 혼재한 지역에서 오피스텔, 아파텔이 아파트 가격만큼 높지는 않다. 대표적인 예가 고양시 킨텍스 주변 단지다. 킨텍스가 위치하고 향후 GTX 노선이 연결되는 우수 입지라고 해도 아파텔이 8~9억 원선인데 비해 아파트는 14억 원선으로 차이가 있다.

 

무엇보다 운정신도시에는 현재의 운정역이 아닌 GTX 운정역이 들어선다. 3기 신도시 발표에 따라 사전청약제도가 시행되고 있는데 GTX 운정역 인근에도 초고층 주상복합단지가 예정돼 있다.

 

GTX 운정역을 중심으로 일반상업지구 4곳과 주상복합지구 4곳이 들어설 계획이다. 이곳은 진짜 운정역세권으로 주상복합은 47층 초고층 랜드마크 단지가 민간분양으로 사전청약을 앞두고 있다. 더구나 1주택자도 처분서약서를 작성하면 청약이 가능해 인기몰이가 확실시되고 있다.

특히 GTX 운정역 인근으로도 A21, 22, 24단지 및 A44~47 단지 등 민간분양 아파트가 1881세대 물량이 12월에 사전청약을 앞두고 있다.

따라서 연말까지 약 4400세대의 사전청약이 있는 운정신도시에 더운정이 무슨 생각으로 고분양가를 내세웠는지 이해가 안된다. 좋게 보면 대단한 자신감이겠지만 한 편으로는 분양 수요자를 무시하는 시행사 갑질 분양이라는 지적을 피하기 어렵다.

더운정은 견본주택 개관 전까지 광고몰이가 대단했다. 언론매체나 온라인은 물론, 버스나 정류소 간판 등에까지 '없는 곳이 없을' 정도였다. 알려진 바로는 광고비로 10억 원 가까이 쏟아부었다는 이야기다.

아마 운정이라는 지역 실정을 모르고 대단지 랜드마크 프리미엄 등에 집중할 수밖에 없는 지역 수요를 감안한 마케팅 전략일 수 있다. 그렇다면 지역 수요자들이 알아야 할 부분이 있다. 바로 현장 상황이다.

운정지역은 운정3지구를 중심으로 많은 분양이 이뤄져 오는 2024년에는 지속적으로 입주 물량이 계속된다. 더운정이 기대하는 전월세 수요가 어려울 수 있다는 것이다. 기존 운정1, 2지구와 현재 분양중인 3지구에만 3만8천세대가 공급된다. 시쳇말로 어마무시한 공급물량이다.

 

▲힐스테이트더운정 84㎡A타입 실3 모습. (사진=e주택전시관)

언급한 GTX 운정역세권 입지의 가치 상승에 따라 더운정도 일정부분 이점이 있겠지만 실제 시세 차익 여부는 2025년에 알 수 있다. 왜냐면 기준금리가 2%대로 정해진다면 서울 아파트 가격은 지금보다 하락한 2020년 상반기 가격 정도로 조정받을 수 있어 결국 현재 시세보다 2억 원 정도 내려갈 가능성이 있다.

이에 따라 경기지역 역시 동반조정이 이뤄지겠지만 경제상황에 따라 급락보다는 연착륙될 것으로 보인다.

이는 GTX 운정역세권 주상복합 초고층 랜드마크 단지가 전용 84㎡ 기준 7~8억 원정도로 사전청약이 정해질 가정하에 2023년 본 청약시 당시 주변 시세가 지금과 같거나 높을 것으로 보면 안된다는 것이다.

운정3지구 단지가 7~8억대로 조정받으면 GTX 운정역세권 주상복합 본청약 분양가 역시 분양가상한제 적용으로 운정3지구 단지 가격보다 하향될 수 있다는 것을 알아야 한다. 이는 기준금리가 2%대로 올라가는 것을 감안해서 조정되는 경우의 수가 높기 때문이다.

따라서 이처럼 아파트 시세가 조정되는 경우의 수에 미리 대비해야 한다. GTX 운정역세권 주상복합 단지가 2023년 본청약때 랜드마크 초고층 6개 동 2600세대 규모가 7억 원대 이하나 6억 원대 중반으로 분양된다면 더운정을 9억 원대에 분양받은 사람들은 어떨까.

최근 급등한 아파트 상승장 시세에 맞춰 본다면 더운정도 3~4년후 11~12억 원 정도의 가격을 형성할 수 있을 것이다. 하지만 언급한 공급량과 금리 인상이 현실화된다면 상당한 리스크로 작용될 가능성이 높다.

운정신도시의 한 공인중개사는 "운정의 현재 인구는 25만 명 정도로, 관공서·병원 등 일자리가 늘어난다해도 2025년에 경의중앙선 운정역 인근에 3000호실 정도의 임대수요가 있을 수 있을지 의문"이라면서 "고분양가를 감당하면서까지 전·월세 임대 수요나 시세 차익을 기대하기가 어렵지 않겠냐는 시각이 많다"고 밝혔다.

더운정이 아무리 좋은 여건을 내세운다해도 현재 시세를 뛰어넘는 고분양가를 감당할만한 가치로 인정되기는 어렵다는 지적이다.

 

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